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民法改正直前特別講座 請負契約書・契約約款見直しのポイント

 4月1日に民法が改正されます。明治時代に誕生した民法を、現代社会に適応した分かりやすいルールに変更するというのが今回の改正の趣旨であり、この方針に則って制度の変更がなされています。今回は、請負契約書・契約約款の見直しのポイントについて、匠総合法律事務所の代表社員弁護士である秋野卓生氏に解説いただきました。

「瑕疵」から「契約不適合」へ
私法の基本法である民法が4月1日に改正されます。民法が定めるルールについて、当事者間の合意によって「特約」として設けているのが「請負契約書」と「請負契約約款」ですから、これらを改正民法の規定に則した形で準備しておく必要があります。これに対応するため、当事務所では「匠総合法律事務所が推奨する請負契約書約款(以下、推奨請負約款)」をご用意しています。これらの条文を参照しながら、今回の民法改正のポイントについて解説していきます。まず、皆さんに大きく影響するのが改正民法の以下の条文です。

 「瑕疵」という言葉が一般には分かりにくいため、請負人の瑕疵担保責任を定めた現行民法634条が削除され、改正民法では「契約の内容に適合しない(契約不適合)」と言い換えられました。「瑕疵」が「契約不適合」に代わることで、お客様に対して負う責任が重くなってしまうのではないかとの質問を受けますが、そうではありません。明治時代につくられた民法では、「瑕疵」と規定していましたが、過去の判例の考え方に照らして使用する用語が変更されるのです。つまり、責任の範囲が広がるわけではなく、言葉の意味が判例の意味に照らし、明瞭になったということです。
また、「買主は、売主に」という表現に違和感を覚えるかもしれません。今回の改正では、住宅業界で使用されてきた請け負いに関する規定の大部分が削除され、不動産業界で使われてきた売買契約の規定を準用する形で対応することになりました。そのため、住宅業界としては、買主と売主を注文者と請負人に読み替えることになります。
更に、「瑕疵担保責任」が、「履行の追完請求」という言葉に変わりました。例えば、床に多数の傷があって完成した住宅の出来栄えが「70」しかなかったとします。この時、注文者が全く傷がない「100」の状態の住宅を建てると契約したのだから、ゼロから建て直してほしいと主張することはできません。この不足している「30」について補って「100」の完全な状態にすることが、「追完」ということです。これは、分かりやすい用語変更だと思います。

種類・品質・数量のクレームに備える

 以上の変更から、まずは現在使用している請負契約書における瑕疵担保責任の条文のタイトルを「契約不適合責任」と書き換えるとともに、民法の表現に合わせて、以下のように文言を変える必要があります

 お施主様は、工務店に対してクレームを入れる時、つまり契約不適合責任をどう追及するかを考えた時にこの条文を確認します。今回の民法改正では、この条文の内容が格段に分かりやすくなり、今後、「種類」「品質」「数量」の契約不適合によって責任追求されるケースが多くなると予測しています。

種類の契約不適合
「種類」の契約不適合に関して、私が担当した裁判で以下のような事例がありました。A社製の瓦を使うという請負契約を締結していましたが、引き渡し後に使われた瓦がB社製であることが分かり、お施主様から契約通りにA社製で全面葺き替えてほしいとの要望が入り、裁判にまでなりました。確認すると、実はこの瓦は販売会社が違うものの、製造元は同じで性能も同じものだと分かりました。私は、価値同等品であり瑕疵ではないと判断したのですが、裁判官は瑕疵であると判断しました。こうした事例はよく発生しており、対策として二つの方法が考えられます。一つは、やむを得ず仕様変更する場合にはお施主様にしっかりと説明し、2枚複写式の打ち合わせ議事録にサインをもらった上で保管しておくことです。もう一つが、同等品の使用は契約内容に含めると、仕様書にあらかじめ記載しておく方法です。

品質の契約不適合
今後、品質に関するイメージギャップのトラブルが増加すると予想しています。多くの住宅会社は、高い住宅性能を伝えるために、ホームページなどで冬の暖かさをアピールしていると思います。これに関連して、住んでみたら寒かったなどとクレームを言われる可能性があります。これを防ぐためには、断熱等性能等級などの性能値の基準を明示して契約する方法があります。気密工事・断熱工事の内容を説明の上、仕様を明示して契約を締結するという対応も有効です。

数量の契約不適合
住宅において数量の契約不適合を主張される場合、見積書に記載された部品量と、完成した建物で実際に使われている数量の差異などが責められる可能性があります。これに対しては、精緻な見積書の作成、あるいは、「見積書の記載欄にある数量は目安となります」といった注意書きを入れるといった対応が必要になります。また、裁判官の目線からすると、数量に関する契約不適合の大半は品質に関する契約不適合に含まれるものです。例えば、鉄筋量の不足などは、構造上の耐力を満たさないといった品質に関する契約不適合に含まれると捉えられることがほとんどでしょう。

「瑕疵」 と 「契約不適合」 の区別が必要
住宅業界では、民法の特別法として「住宅の品質確保促進法(品確法)」と「住宅瑕疵担保履行法」があります。「住宅瑕疵担保履行法」ではそもそも法律の名称に「瑕疵」が使われていますが、この二つの法律に関しては、「瑕疵を契約不適合と読み替える」という規定を設けて対応しました。このため、実務上で言葉を使い分ける必要が生じました。今後、新築の居住用住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する長期保証の部分には「瑕疵」という用語を使い続け、それ以外の短期保証の部分については「契約不適合」という用語を使うことになります。
また、住宅保証機構㈱をはじめとする住宅瑕疵担保責任保険法人も「瑕疵」という用語を使い続けます。例えば、お施主様から雨漏りがあるとの連絡が工務店に入り、現地を確認すると実際は断熱欠損による結露だったという事態が生じたとします。この時、法律上は「品確法上の瑕疵はないが、断熱欠損という契約不適合があった」という表現になります。
一方、リフォームや非住宅については、そもそも品確法の適用がないため、全て「契約不適合」を用います。建売住宅は複雑で、新築住宅として扱われる完成後1年間は「瑕疵」、それ以降は中古建物扱いとなり品確法の適用が外れるため、「契約不適合」となります。

過剰クレームに備える
民法は契約を規律する基本法ですが、解決方法の全てを明瞭に提示しているわけではなく、残念ながらあいまいな表現も残っています。そのため、トラブルにおいて双方の主張が平行線になった時に備えて、請負契約書と請負契約約款を整備しておく必要があります。トラブル発生時は強引な解決を図るのではなく、まずは請負契約約款に答えを求め、それでも解決できない特異な事例については、民法と判例を確認することが大切です。そして、お施主様に契約約款、法律のルールを説明して同じ土俵に乗せることができれば、それがトラブル解決の潮目となります。具体的には、工務店がお施主様とトラブルに発展しやすい類型について、しっかりと分かりやすい表現で解決の指針を示しておく必要があります。ただし、これらは作成した者の立場によって、微妙に有利、不利の差が出るということは理解しておく必要があります。
契約約款に必ず記載しなければいけない条項は、過剰クレームへの対応です。現行民法では、軽微な瑕疵について、民法634条1項但し書きにおいて「瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りではない」と分かりやすく定めていましたが、改正民法では、「履行不能」という条文が定められました。

 しかし、「社会通念に照らして不能」という表現も一般の人からすると分かりにくい印象があります。また、改正民法562条1項但し書きでは、「ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」と定め、お施主様の請求方法と異なる方法で補修が可能であると主張できるようにしています。これらを踏まえると、推奨請負約款では民法634条1項但し書きの表現を使った方が、過剰クレームへの対応としてはより良いと考え、以下の表現としています。

新設された「代金減額請求権」

 新たな請求権として、改正民法では「代金減額請求権」が新設されました。これに伴い、推奨請負約款では以下の条項を追加しています。

 この規定は、現行民法563条の規定を参照したものです。しかし、一方で矢のようなクレームを入れて、残金を支払おうとしないお施主様に対応している中で、「直しに来いと催告したにもかかわらず、直しに来ないから500万円を減額してほしい」と主張されるケースも考えられます。こうしたケースに対応するためには、この代金減額請求をする場合の基準を設けておく必要があると考え、請負契約約款の中に更に以下の条文を入れています。

 ここでのポイントは、代金減額請求をする場合には、あくまでも補修費用を基準にするということです。また、例えば玄関のタイルの種類を間違えてしまったとしても、完成された玄関についてお施主様の印象が良ければ、お施主様に伝えた上で、補修ではなく工事代金費用の減額といった対応をお願いできるようにしています。

適格消費者団体への対応

 当事務所が作成した推奨請負約款は、以前作成していたものと比べると、工務店が有利となる条項の緩和をしています。この要因として、全国に21団体ある「適格消費者団体」の存在があります。これらの団体は、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護するために差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として、内閣総理大臣から認定を受けています。これらの団体が、請負契約約款を確認し、消費者に不利益な合意をしているとして、実名を公表した上で差し止め請求をしてくることがあります。ハウスメーカーの多くがこの団体の標的になっており、小規模な工務店も例外ではありません。これは大変な信用リスクになります。
これまでに差し止め請求が行われたケースには、請負契約締結前の建築申込金の受領に関するものがあります。この申込金について、請負契約を締結した時には代金として充当し、締結に至らなかった場合は没収するとした没収条項について責められた会社があります。更に、お施主様の都合で解除する場合の違約金について、違約金を売買代金の10~20%と設定している場合や、契約金を返還しないという条項を定めている場合は、このリスクが高くなります。そこで、推奨請負約款では「発注者の中止・解除権」を盛り込んでいます。

 例えば、高齢な発注者がバリアフリー工事について請負契約を締結しましたが、着工前に亡くなってしまいました。その法的地位は相続人に引き継がれますが、この相続人がこの工事について不要だという認識の場合、無用な工事を無駄な費用を支払って実施することになります。このような場合、社会経済的に利益がありませんから、請負人は自らの損害を賠償してもらえれば、施主都合での解除を受け入れますとの条文を設けています。工事済み部分および注文済みの工事材料等に要した費用と、その契約の履行により得られたであろう逸失利益について請求できれば、お施主様の都合での契約解除を認めるようにしています。実は、10~20%の違約金というのは、この逸失利益に当たるものですが、具体的な数字で記載すると適格消費者団体から不当条項と指摘されるリスクがあります。

変わる瑕疵担保責任期間

 民法改正以降、適格消費者団体がどのような主張をしてくるかは不透明なところがあります。私たちもホームページをチェックして、その都度、推奨請負約款のバージョンアップを図っていきます。その中で、私が間違いなく発生するだろうと予測しているのが、瑕疵担保責任期間が不当に短いというものです。
改正民法では、契約から発生する責任期間という概念が大幅に変わります。現行民法では、引き渡し日を基準として、事例ごとに様々な規定を設けていました。これまで、瑕疵担保責任については、建物その他の土地の工作物は引き渡し日から5年、堅固な建物の場合は10年、それ以外の瑕疵については1年の責任を負っていました。これが、改正民法では契約不適合をお施主様が知った時から1年以内に請求権を行使し、その上で知った時から5年、または、引き渡し時から10年という責任を負うことになりました(図1)。小さな工事であればあるほどこの変更の影響は大きくなります。例えば、水栓金具の取り換え工事のような軽微な工事の保証が民法上は最長10年になってしまいます。
しかし、さすがに水栓金具の取り替え工事で10年保証というのはあまりにも長すぎます。そこで、改正民法対応として、当事者間で保証期間を短くするという合意をすること、つまり契約約款の中に瑕疵担保責任期間の条文を設けることをお勧めしています。あるいは、契約約款に保証書を添付して、保証書の中に細かく保証期間の合意事項を記載するという方法もあります。こういったことで、現実的な責任期間を設定することが必要になってきます。ただし、消費者の権利として最長10年が定められているにも関わらず5分の1の2年とするような特約は、あまりにも消費者に不利益が過ぎると、消費者契約法違反に問われる可能性があります。
また、短期保証期間の設定については、改正民法対応としてだけではなく、各社の戦略も視野に入れた上で、じっくりと検討していただきたいと思います。瑕疵であろうと、契約不適合であろうと、建物を引き渡す時にそれが存在することが絶対条件です。引き渡し時には不具合がないのに何年後かに発生するというのは、経年変化によるものであって、瑕疵ではありません。つまり、短期保証期間とは、建物引き渡し時の瑕疵がどの程度後になって発見されたら無償対応の責任を負うかということです。一般に、春夏秋冬を2回繰り返せば建物の瑕疵はおおむね分かるだろうというのが、2年の根拠となります。その意味では、建物の部位にどの程度で経年変化が生じるかが、本来、短期保証期間として適切な設定の仕方と言えます。例えば、引き渡し時には浴室のコーキングがきちんと施工されていました。しかし、4年が経過してコーキング材が劣化して水漏れが生じたとしても、これは瑕疵ではありません。この場合、コーキングの耐用年数ではなく、経年変化や経年劣化がどの程度の期間で生じ得るかというのが、保証期間の考え方になります。
更に、保証期間の経過後は有償メンテナンス工事の対象となりますが、この割り切りができずに有償期間においても全額を工務店負担で補修するというケースが、意外と多くあります。例えば、給湯器が3年で故障した時に、お施主様に申し訳ないと無償で補修するのであれば、保証期間を当初から長く設定し、それが有償と無償の分岐点になるとお施主様にしっかりと説明して合意しておけば良いのです。この時、ハウスメーカーの保証期間にプラス1年で設定していれば、地域の工務店の強みになるかもしれません。今回の民法改正は、こうした保証書改訂のチャンスでもあります。不具合を全て工務店負担で直すという発想では、OB施主様に連絡を取ることが怖くなってしまいます。クレームがあれば無償で対応するというのであれば、ビジネスになりません。
併せて、現在の保証書に記載されている保証項目が網羅されているかもチェックして下さい。記載があれば保証書に定める保証期間を適用しますが、もし漏れがあった場合は民法の規定に戻り、最長10年保証となりかねません。

請負契約と設計契約

 民法改正に際し、社内にある全ての契約書・契約約款を集めて、無駄があれば統合して下さい。工務店の場合、少額リフォーム工事用の契約書、リノベーションを含めたリフォーム契約書、そして、新築の契約書の3種類が準備できていればよいと思います。瑕疵と契約不適合は意味としては同じですから、既に交わしている工事下請基本契約をまき直す必要はありません。しかし、4月1日以降に新規取引が発生する事業者とは、改正民法に対応した工事下請基準契約書を準備するのがエチケットだと思っています。
また、自社の家づくりと契約約款がミスマッチを起こしていることがあります。そのような場合は、これを機会に一部書き換えではなく、入れ替えをお勧めします。例えば、市販されている「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」の基本発想は、実施設計によって工事金額を見積もり、この金額に基づいて請負契約を交わすというものです。そのため、実施設計後に未確定な仕様があるということを想定していません。しかし、実施設計時に、設置する設備・場所だけを決定して、後ほどショールームなどで具体的な商品を決めるというのはよくあることです。例えば、お施主様がショールームで高額の設備を選んだために500万円の追加費用が発生したにも関わらず、お施主様がこの支払いを拒否して裁判になったケースがあります。この時、裁判官は実施設計時に決まっていた設備を付けただけであり、仕様を変更したわけではないため、変更にも追加にも当たらないとして、代金は請求できないと判断しました。
こうした判例への対応として、当事務所が提供しているモデル契約書では、請負契約を通常よりも早めに締結したとしても工務店に不利益が生じないように配慮しています(図2)。平面図や立面図、見積書の作成までは無料で行い、請負契約と同時に設計契約を締結します。ここで、設計に関する債権・債務が発生する「建築士法24条の7」における重要事項説明をします。これにより、ショールームで設備を選ぶのは設計作業の範囲となり、お施主様が選んだ仕様に基づいて請負代金が変わるのは当然だと考えることができるようになります。そして、「確定設計図書」という概念を設けて、これと建築現場との整合性が取れるようにしています。
ただし、この契約書は工務店が通常行っている家づくりの方法を想定しているため、見積もり落としがないことを前提に、請負契約の締結時期を早めています。裁判において、工務店の弁護を担当する時に非常に苦しむのが、この見積もり落としです。これがあった項目は裁判ではまず争えません。そして、見積もりで問題が生じるのは、おおむねいつもと違う非住宅などの工事です。そのため、慣れない工事を担当する際は民間(旧四会)連合の契約書を使うことをお勧めします。先にしっかりと設計を行い、実施設計を固めてしまえば見積もりは正しくできます。その上で、書式を使い分けていただければと思います。

不可抗力による損害への対応

 当事務所が推奨するリフォーム契約書は、契約約款を含めてA4版で6ページあります。少額のリフォーム工事で、6ページもの契約書は扱いづらいという声も聞かれます。もし、これをコンパクトにしたい場合は、必ず弁護士と一緒に進めるようにして下さい。建設業法19条で請負契約書の記載事項として定められている規定項目を削除してはいけないからです。
また、10月1日には改正建設業法が施行され、工事を実施しない日と時間帯を契約書に記載しなければならなくなります。この場合、工期が遅れがちだから電気の配線工事等を日曜日に行いたいといった場合にお施主様の同意が必要になり、同意なく行えば契約違反を問われかねません。今後はこうした対策も盛り込んでいく必要があります。
そのほか、地震や台風のような不可抗力によって被害を受け、やり直し工事が発生した場合にどちらが費用を負担するのかは、必ず契約約款に記載しておくべきです。こういった際には協議して決めるという契約書を見かけますが、双方で協議しても解決できない時に確認するのが契約約款であり、これでは意味がありません。この場合、基本法である民法が適用されることになります。そして、民法では不可抗力による損害は請負人負担と解釈されています。しかし、善良な管理者としての注意義務を果たしていた場合には、発注者負担とさせていただかないと契約約款の役割を果たさないと考え、推奨請負約款にはこの条項を盛り込んでいます。
戦略的に法律を使いこなすツールとして、契約書・契約約款を位置付けることを検討いただければと思います。更に、契約約款と会社のビジネススタイルは、常に整合性が取れている必要があります。不測の事態が生じた時に契約約款を確認すると答えがあることが重要ですから、まずは形式をしっかりと整えていくところを基軸として、改正民法の対応を進めていただけますようお願いします。