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ナイスビジネスレポート

国土交通省
既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた施策
「改正宅建業法」 「安心R住宅」 がスタート

 国土交通省は4月1日、既存住宅の活性化に向けた「改正宅建業法」を施行するとともに、消費者が安心して既存住宅を購入できる制度として「安心R住宅」をスタートさせました。

既存住宅の流通を活性化

 国土交通省は4月1日、「改正宅地建物取引業法」(以下、改正宅建業法)を施行、同日に「安心R住宅」制度もスタートさせました。改正宅建業法は、既存住宅の媒介契約、重要事項説明、売買契約時に、宅建業者が住宅の劣化や不具合の状況を把握するインスペクション(建物状況調査)の実施の有無や、インスペクション事業者をあっ旋できるかどうかの説明を義務化したもので、インスペクションを依頼された場合は、その結果を報告し、書面で交付する必要があります。
 「安心R住宅」制度は、インスペクションの結果の提示をはじめ、耐震性の確保や、リフォーム工事の実施またはリフォームプランの提示、点検記録といった各種履歴情報の開示が行われた住宅を、良質な既存住宅として認定するものです。
 既存住宅には、詳細な設計図書が残っていない場合もあり、外観からは分からない水漏れや劣化が購入後に発見されるケースもあることから、トラブルに発展することもありました。同省は、「改正宅建業法」と「安心R住宅」制度により、既存住宅に対して消費者が従来抱いている「不安」「汚い」「分からない」といったイメージを払拭し、「安心」「きれい」「分かりやすい」という3要件を備えた既存住宅の流通の促進を図っています。

インスペクション実施を促進

 改正宅建業法は、宅建業者と建築業者を連携させ、既存住宅にインスペクションやリフォームを実施し既存住宅瑕疵保険へ加入させることで、価値を高めた既存住宅を流通させることを目的としています。
 媒介契約締結時には、宅建業者がインスペクション業者をあっ旋できるかを示し、媒介依頼者の意向に応じて検査を行います。契約書面にはインスペクションが可能であるとの記載が義務付けられ、インスペクションの認知度や実施率の向上が図られています。また、実施した結果を説明し、建物の維持保全に関わる設計図書などの保全状況を説明することも義務付けられています。
 重要事項説明時には、宅建業者がインスペクションの結果を買主に説明しなければいけません。既存住宅の購入判断等に大きな影響を与えると考えられる設計図書などの書面の保存の有無などについて、買主などが事前に把握した上で購入の意思決定を行えるようにしています。また、インスペクションの結果を踏まえて既存住宅売買瑕疵保険への加入の促進を図るとしています。
 売買契約締結時には、基礎や外壁といった現況を売主と買主が相互に確認し、その内容について売主と買主の双方に宅建業者が書面で交付する必要があります。これは、売買契約後にシロアリ被害や雨漏りなどの隠れた瑕疵が発見され、当事者間のトラブルにつながるケースが少なからず存在することを踏まえ、物件引き渡し後の建物の瑕疵をめぐるトラブルの発生を防止するものです。宅建業者は、当事者の双方が確認した事項を書面に記載し、建物の品質・状態についてあらかじめ確認した上で契約を行う必要があります。

 国土交通省 改正宅地建物取引業法
 http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000132.html
住宅情報の開示義務化

 「安心R住宅」制度は、「安心」「きれい」「分かりやすい」という3要件を備えた既存住宅に、国土交通省に登録された事業者団体が標章の付与を行うものです。
 「安心」な住宅とは、新耐震基準をクリアしていることに加え、インスペクションの実施により構造上の不具合および雨漏りが認められず、住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険契約を付保できる用意がなされているものです。
 「きれい」については、事業者団体ごとに定められている基準に基づいたリフォームがなされているということです。リフォームがなされていない場合は、参考価格を含むリフォームプランの情報の提供が必要となります。また、リフォーム済みの物件であれば、リフォーム後の外装や内装、水周りの現状の写真などを提示することが必要となります。
 「分かりやすい」とは、消費者が中古住宅を選ぶ際の情報の少なさを解消するために、適切な情報開示がなされているということです。ここでは、新築時の設計図書や住宅性能評価に関する情報の開示が義務付けられています。また、購入希望者の求めに応じて、過去の維持管理の履歴に関する情報や構造上の不具合及び雨漏りに関する保険や保証、省エネ性能に関する情報なども開示する必要があります。
 同制度の実際の運用の流れとしては、国が同制度の標章を付与し、標章の使用を希望する事業者団体を審査・登録し、標章の使用を許可します。登録された事業者団体は、リフォームの基準及び標章の使用について団体の構成員である事業者が守るべきルールを各団体ごとに設定し、事業者の指導と監督を行います。団体ごとに登録して、各事業者は自身の所属する団体ごとに広告時に標章を使用することができる仕組みとなっており、3月末時点で3団体が登録されています(図1)。